Startersleningen Nee!

Startersleningen Nee!

3430764_1_org

UPDATE 8-2-2014

BERICHT 4-2-2014

Onlangs heb ik het voorrecht gehad om een huis te kunnen kopen in het mooie project De-Bloem in Rijnsburg. Het is voor starters moeilijk om een hypotheek te kunnen krijgen op dit moment. En als je al een hypotheek kunt krijgen dan is nog de vraag welke vorm is voor mij van toepassing.

De wereld van je eerste huis kopen is een grote wereld met verzekeringen, hypotheekvormen, aannemers, offertes en vooral veel puzzelwerk.

Enfin, als je uiteindelijk op huizentocht bent geweest en je hebt hier en daar op internet gekeken wat je zou kunnen lenen voor een huis, is de eerste stap een afspraak maken met de lokale bank en daar begint de ellende voor veel Katwijkers. Ongezien stappen ze in de zogenoemde “Gemeentelijke startersleningen” Het leen-concept van onze gemeente Katwijk. Die gemeente helpt deze jongeren aan een extra renteloze lening, helpt de nieuwe huiseigenaren diep de problemen in.

Met startersleningen hoopt men potentiële kopers over de streep te trekken en een impuls te geven aan stagnerende woningverkoop in Katwijk, Rijnsburg en Valkenburg. Ook elders in het land worden startersleningen een nieuw leven ingeblazen om het gat te dichten tussen de regels die de banken aanhouden bij hypotheekleningen (die zijn ingegeven door AFM) en de ruimere leenmogelijkheden die de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) biedt. Gemeentelijke startersleningen faciliteren daarmee tophypotheken tot wel 108% van de aankoopprijs (NHG norm). Nu kan men volgens de NHG norm € 350.000 lenen voor een huis dat bij aankoop maximaal € 324.074,07 mag kosten. Dat betekent dat een koopstarter die maximaal gebruik maakt van de garantieregeling zijn of haar wooncarrière als woningeigenaar begint met een negatief vermogen van ruim € 25.000 tot € 30.000 En dat is niet zonder risico.

In de eerste plaats is er sprake van risico omdat het bedrag waarvoor de NHG borg staat jaarlijks vermindert met het afgeloste bedrag alsof het een annuïteitenhypotheek betreft, ook al is een andere hypotheekvorm afgesloten (zie: Artikel A1,2a vanVoorwaarden en Normen van de NHG). Dat betekent dat de top, waarvoor de starterlening garant staat, als eerste uit de garantieregeling verdwijnt. Alleen wanneer de koper inderdaad een 100% annuïteiten hypotheek heeft afgesloten zou dat niet tot al te grote problemen hoeven leiden (al moeten de kosten van eventuele executieverkoop ook worden verhaald).

Om de situatie wat helderer te maken zal ik een berekening er op los laten zodat u een beter beeld krijgt van hoe de gemeente zorgt dat er huizen worden gekocht ten koste van de kopers.

De voorwaarden in Katwijk zijn op deze manier ingevoerd:

  • De koopwoning die u wilt kopen staat in de gemeente Katwijk. Dit is een al bestaande woning.
  • De aankoopkosten voor een bestaande woning mogen niet hoger zijn dan € 245.000,-. (dit is in Katwijk gelukkig lager dan de rest van Nederland )
  • Aankoopkosten zijn: de koopsom plus maximaal 6% bijkomende kosten.

Bijkomende kosten zijn:

  • overdrachtsbelasting
  • taxatiekosten
  • notariskosten
  • makelaarskosten
  • afsluitkosten hypotheek en
  • provisie Nationale Hypotheek Garantie

De kosten voor verbouwing van de woning mogen niet hoger zijn dan 5% van de koopprijs.

De gemeente geeft ook aan: Na 3 jaar is er een hertoets. Er wordt dan berekend of u genoeg inkomen heeft om rente en aflossing te betalen. Nergens staat er dan ook op de website van de gemeente Katwijk vermeld wat deze rente is en hoe hoog deze zal zijn. Dat krijgt men pas na 3 jaar te horen.

“Jan heeft een mooi huis gezien van 170.000 euro. Hij gaat naar de bank en komt erachter dat hij maar 147.000 euro kan lenen. Gelukkig heeft de bankmedewerker een mooie oplossing dat Katwijk als 1 van de weinige gemeente biedt. Een startertslening. Renteloos lenen en langzaam de gemeente terug betalen. De medewerker maakt de papieren voor de gemeente direct in orde. Jan loopt helemaal gelukkig de bank uit met het gevoel dat hij binnenkort zijn nieuwe huis kan betreden. Gelukkig kan er ook nog wat inboedel worden opgenomen in de hypotheek dus alles is zo goed als geregeld. Een paar maanden later is dan ook alles rond en kan Jan zijn huis betreden.
Wat niet voor alle starters op de woningmarkt duidelijk is komt voor Jan sneller dan het licht. Zijn hypotheek is door de bank vastgesteld op 600 euro per maand. Een mooi bedrag voor zo’n woning. Wat er alleen bij komt is dat de lening van 30.000 euro van de gemeente alleen de eerste 3 jaar renteloos is. Daarna verwacht de gemeente Katwijk dat alles is afgelost, zo niet dan kun je over het openstaande bedrag rente betalen, en dat is weer goed voor de gemeentekas. Het klinkt bijna als een commerciële instelling: De particuliere bank Katwijk.”

Hier komt de rekensom.

Hypotheek : 600 euro per maand

Starterslening: 833,33 euro per maand (30.000 euro / 3 jaar = 10.000 euro op jaarbasis /12 maanden = 833,33 p.m.)

Het totaal bedrag dat feitelijk afgedragen moet worden om na 3 jaar van de gemeente af te moeten zijn en je normale hypotheek te betalen komt neer op een bedrag van : 1433,33 per maand. 

Nu is dat zijn geheel misschien wat krom getrokken, een lening hoeft NIET binnen 3 jaar afbetaalt te worden maar feitelijk gezien zou dit het bedrag zijn wat een starter moet betalen om na die 3 jaar van zijn lening af te zijn zonder rente te betalen. Daar komt ook nog eens bij kijken dat de gemeente verlangt dat je dit volgens de normen van de NHG doet.

Ik hoef u natuurlijk niet uit te leggen dat dit plaatje voor veel van de aanstaande huizenkopers onbetaalbaar is. Een lening bij de gemeente Katwijk kan dan ook niemand binnen 3 jaar afbetalen, en dat weet de gemeente zelf ook. Dus na 3 jaar kun je ook nog eens een mooi rente bedrag naast de normale aflossing aan de gemeente bijbetalen.

Laten we transparant blijven en naast deze berekening ook een normale maken. Laten we zeggen dat Jan maximaal 850 euro per maand kan missen. De 600 van de hypotheek zal hij gewoon moeten betalen. Daarnaast betaalt hij 250 euro per maand af aan de gemeente. Na 3 jaar heeft hij 9000 euro afgelost en gaat de gemeente over op het berekenen van rente. De aankomende 7 jaar zit hij nog vast aan een restschuld van 21.000 euro excl. rente. Totaal zit jan dus meer dan 10 jaar vast aan een aflossing van de gemeente. Rond deze tijd is de vaste hypotheek (rente vast periode) van zijn hypotheek verlopen en zal hij hier met de bank ook nieuwe afspraken over moeten maken. Al met al 10 jaar problemen.

Als nu dit nu leest denkt u dan nog steeds: Een starterslening is een goede uitkomst voor starters?

Nee, Hart Voor Katwijk denkt van niet. De banken zijn allemaal tot de conclusie gekomen dat er in het verleden veel te hoge hypotheken zijn verstrekt met rampzalige gevolgen voor heel Europa en daarbuiten. In 2008 is deze bubbel ontploft en zijn er tevens veel banken omgevallen. De gemeente borduurt lekker voort op iets wat wij in Nederland willen voorkomen:  Mensen in financiële problemen brengen. Dit is precies wat de gemeente Katwijk de inwoners aandoet!

Mijn huis in De Bloem in Rijnsburg is bijna af, en ja, zonder starterslening. Je kunt beter even doorsparen. Dit is velen malen beter dan jarenlang geen cent te makken te hebben. Het valt me dan ook op dan de makers van het gelijknamige RTL programma nog niet bij ons in Katwijk op bezoek zijn geweest.

Gijsbert Schrijvers, kandidaat-raadslid
Hart Voor Katwijk.

 

Bronnen: Tu-Delft Blogspot , NHG.NL, Katwijk.nl